房产 他可能是最懂中国楼市的人,关于未来他这样说...

最近，黄奇帆的一篇关于中国未来20年房地产发展趋势的论述文章，非常好，老黄是一个奇才，数据放于心，娓娓道来，有理有据。

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主要观点如下。

1、今后十几年的房地产业发展趋势，不会是2017-2018年的17亿平方米，而是逐渐萎缩，大体上有十几年的过程，逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米左右。

2、在今后的十几年，房地产开发不再是四处开花、全面开花，而会相对集聚在中心城市、大都市圈和城市群这三个热点地区。

3、城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。

4、今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

我主要关注的是老黄说的这两点。

1、每年的新房交易量逐年下降，从现在的17亿平米一直降到10亿平米左右。

2、城市化还要推进，货币还要发，通胀也要继续，地价不会跌，房价还要涨。

3、未来的涨，主要在大都市圈、城市群、中心城市这三个地方，涨幅和GDP差不多。

重点是第三句：未来的涨，主要在大都市圈、城市群、中心城市这三个地方，涨幅和GDP差不多。

我们一起划重点：大都市圈、城市群、中心城市这三个地方。

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如何很好的理解这三个地方？ 继续来听老黄说。

中心城市。

所谓中心城市，包括国家中心城市和区域中心城市。

大都市圈。

超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

城市群。

城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

结构性机遇。

我们国家人口在50万以下的城市叫小城市，50万-100万的叫中型城市，100万-500万的是大型城市，500万-1000万人口的特大型城市，1000万人口以上的叫超级大城市。

在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，这些城市还会向1500万、2000万发展。

有些省会城市现在是500、600万人口，以后可能往1000万人口的方向走。

这里面有一个什么动力呢？在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。

所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总GDP的40%。

从这个意义上讲，大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市，根据这些省总的经济人口规模去算一下，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。

所以我刚才说的大都市、超级大城市，1000万-2000万中间有一批城市还会扩张，过了2000万的，可能上面要封顶，但是在1000万-2000万之间不会封顶，会形成它的趋势。

如果已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈。

大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。

大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈，这个大都市圈里会有一些中小城市，这些中小城市，单独发展一般不构成热点，但是，一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。

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划重点，知机会。

1、关注国家中心城市。

区域中心城市能否起来，不知道，但国家中心城市的发展越来越好，跑赢其它同级别城市，这是确定性的事情。

一级别：北京、上海、广州、深圳。

二级别：天津、成都、重庆、郑州、武汉、西安。

这些城市，只会越来越好。

2、中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。10%的面积，20%的人口，30%的GDP，40%的服务业。

有的省会还没到，差距有多大？原因是什么？

如果差距大，原因明晰，补平数据是确定性事件，那，这里面就是确定性的机会。

比如郑州，人口还远没到20%。

关于成都、重庆、武汉、长沙、合肥、西安、济南、南京、杭州、福州这些城市“一二三四”的思考，留给各位。

请自行查询以上各个数据进行对比，你一定能从中发现未来更快发展的机会。

比如看一下2017的GDP数据。

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银川、西宁、长春、哈尔滨、成都、武汉、西安、兰州占全省GDP都已超过30%，再增长的边际递减效应已经出现。

福州、南京、济南、广州这几个强省的省会占比虽然也不高，但福州是受厦门拉扯，南京是受苏州拉扯，济南是受青岛拉扯，强城市之间的存量竞争，难度很大。

而像郑州、杭州，一城独大，相对来说，想像空间就更大一些。

3、目前人口规模1000万的城市，未来会到2000万，在2000万以下政策是宽松的，城市是扩张的，这里面就有确定性的机会。

先划重点：关注目前人口已经1000万的城市。

比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，这些城市还会向1500万、2000万发展。

再划重点的话，就是郑州、杭州、南京、合肥、武汉、成都。

因为济南有青岛的拉扯和分散人口，因为西安人口占比已经超过20%，而，其它城市，大有可为，比如最确定的杭州（因为经济和就业拉动人口）、郑州（因为背后是1亿人的河南）。

4、城市群会迎来更快的发展，基于城市群的相互辐射和影响，要关注城市群里的快速崛起城市和城市群里的洼地效应。

在中国，城市群只有两个，一个是长三角，一个是珠三角。

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关注城市群里的龙头城市，比如长三角的上海、杭州、苏州、南京，珠三角的深圳、广州、珠海。

关注城市群里的洼地城市，比如长三角的南浔（核心区9000左右），珠三角的惠州（大亚湾14000左右）。

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