房产 2019盘点 | 房企拿地考眼力,看大佬在哪儿捞金!

快到年底，众多房企也完成了大量土地储备。大房企们投重金肯定是看好土地未来价值，那么，房企大佬们都钟爱哪些城市呢？

聚焦一二线，加码都市群

大房企、机构里精英荟萃，眼光自然不同一般，因此也被不少买房投资族视作风向标。站长从数据中发现，房地产企业布局依旧偏向于京津冀、成渝、长江中游、长三角和粤港澳大湾区的五大城市群，这些区域的热点城市值得我们重点关注。

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城市群方面，2019年1-9月，长三角地区土地市场热度不减，TOP10企业在此拿地金额共计3064亿元，位列首位。受产业转移、人才引进等政策影响，中西部重点城市经济发展加速，成为房地产企业的投资热土，TOP10企业拿地金额达2275亿元。珠三角和环渤海以1476亿元和1377亿元分列第三、第四位。

热点城市方面，房企热衷于受益长三角城市群和粤港澳大湾区发展优势的热点城市，比如宁波、南通、汕尾以及阜阳。此外，大连、郑州、沈阳、西安、太原、昆明和贵阳这样的老牌热点城市也受到看好。其中，拿地规模最大的城市是太原、宁波和武汉，规模均在200万平方米以上。这些城市有三个共同点：交通、人口、产业均有较大发展。

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除了都市群，一二线也是房企们的重点布局。数据显示，2019年1-10月，除碧桂园、中国恒大、新城控股外，TOP10其余7家企业在一二线的拿地面积占比均超过50%。其中，中海地产在一二线城市拿地面积占比达88%，龙湖集团占比80%，万科、融创中国、华润置地三家企业拿地面积占比均超60%。

作为一线城市的深圳不仅房子火，土地也火，2019年6月还上演了5宗住宅用地土拍盛宴。地块位于深圳宝安、龙华、光明区，吸引了80家房企参与竞拍，场面十分火爆，火到各地块在拍卖刚开始就迅速举牌到封顶价格。土地最后均为最高限价成交，总额高达223.84亿元。这是因为深圳住宅用地的供应一直较为稀缺，从2001年以来近20年，深圳共成交227宗住宅用地，成交规划建筑面积2849.34万平方米，仅相当于了广州市3-4年的住宅用地成交量。房企方面，2019年融创以合理的土地价格获得了大量优质的土地储备，80%土储位于一二线城市。龙湖集团在一线城市拿地面积占比增长最多，达到7%。恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上透露，恒大在2006年开始回归一二线城市，目前公司3.19亿平方米土地储备中，66.1%在一二线城市。公司的土地政策不是划分一二三四线城市，而是拿中国人口净流入、有产业支撑的城市。据了解，在粤港澳大湾区，恒大拥有5421万平方米的储备项目，总货值1.68亿。在大湾区核心城市之一的深圳，其项目储备高达3124万平方米，总货值1.24万亿。

碧桂园也在加码一二线城市。碧桂园目前的土地储备中，按项目所在地分，位于一二线和三四五线销售金额比例为39:61。按目标市场分，目标一二线与目标三四五线销售金额比例为44:56。万科表现更是直接。董事会秘书朱旭表示，今年上半年拿地权益投资金额中88.4%位于一二线城市，万科仍然坚持重点在一二线城市拿地，不会进三四线城市。

也是，三四线城市资源产业发展有限，面临较大的库存压力，已有的都很难卖，别说新盖的了。而在北京土地市场，中海地产、万科、保利等企业均表现积极，所拿地块面积较大。截止到2019年10月底，房企新增拿地平均楼面价为5428.3元/平方米。中海拿地平均楼面均价为12709元/平方米。从城市群拿地企业来看，龙头房企坚持广布局的策略，中小房企则集中于其深耕区域发展。

小周期消失，小房企更难

从拿地金额来看，TOP10企业1-9月拿地总额7789亿元，龙头房企获取土地资源优势凸显，行业集中度显著。而中小房企，能活着就不错了。

过去，整个房地产行业存在着2-3年左右的小周期，很多房企虽然也过过苦日子，但熬一熬很快就能迎来春天。如今，这个小周期已经没有了。对有实力的房企来说，在土地价格持续攀升的背景下，通过招拍挂在核心城市扩大土地储备的难度加大，而并购成为增加土地储备的有效方式。房企趋向多元化拿地方式，合作、收并购拿地占比提升。早在2016年的一次会议上，孙宏斌就对台下很多中小房企老板说：“如果你的公司现金流有问题，但是土地还有价值，那你就可以找我。”很多资金困难的中小房企，随之转让项目股权，或直接卖地。甚至部分百强房企也不得不处置土地资产，纾解资金困境。

最让人意外的是绿地。前阵子绿地武汉的高楼因为没钱施工停工了，但他们拿地的金额却明显上升。该企业围绕超高层、大型城市综合体、高铁新城、特色小镇、会展中心、现代产业园新拿了不少地，可以说甭管有没有钱盖楼，反正买地时确实不太差钱。

从拿地规模来看，2019年1-10月，房企频繁通过收并购获取项目，二级市场拿地数量经过前期震荡后呈直线上升。收并购拿地为房企新拓市场主要手段。从拿地目的来看，一方面，代表房企通过收并购加大全国化布局力度；另一方面，代表房企通过收并购完成战略调整，结论2017年是房地产行业快速发展的一年，2018年是房地产调整收紧的一年，2019年、2020年是房地产走向稳定的一年。在以前的红利时代，地价便宜，房企买买买就是了，日子很好过，土地越多越好。但在存量时代，市场小了，比如长沙明确商品住房价格构成，平均利润率固定在6%-8%。此外，土地价格也涨了，买地不像以前躺赚，需要精打细算了，更加考验房企眼光和精细化运营，必须节约成本。

土地市场作为房地产市场的“晴雨表”，伴随着市场以稳为主的大基调，土地市场也迎来全面理性。对于消费者来说，如今买房更考验水平了。对于大众而言，不能改变趋势，但是可以顺应趋势，跟随都市群一起享受发展红利，是最简单的选择。

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