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房产 保障性租赁住房“风动”,贷款“松绑”能否打破发展掣肘?

保障性租赁住房作为“房住不炒”的抓手之一,在虎年开工第二天,迎来一大政策利好。2月8日,央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(简称“《通知》”),明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。


对于此番政策导向,业内人士分析指出,此次《通知》旨在为保障性租赁住房提供金融支持,助力“十四五”期间保障性租赁住房房源供给目标实现,同时稳定房地产企业资金面。值得关注的是,该政策能否打破保障性租赁住房市场发展掣肘?对租赁企业而言,又有哪些问题需要厘清?


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2月8日,央行、银保监会发布《通知》,明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。图片来源/IC photo


保障性租赁住房贷款“松绑”,助力提升企业积极性


2月8日下午,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《通知》,明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。


《通知》指出,自其印发之日起,银行业金融机构向持有“保障性租赁住房项目认定书”的保障性租赁住房项目发放的有关贷款,不纳入房地产贷款集中度管理;银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度,按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,提供金融产品和金融服务。


对此,贝壳研究院高级分析师黄卉表示,此次《通知》符合国务院办公厅《加快发展保障性租赁住房的意见》的政策导向,旨在为保障性租赁住房提供金融支持,助力“十四五”期间保障性租赁住房房源供给目标实现,同时稳定房企资金面。


对于房企而言,黄卉分析称,该政策有助于提高房企参与保障性租赁住房的积极性,将有效扩大保障性租赁住房房源供给,“此前在房地产贷款集中度管理要求下,房企用于保障性租赁住房的贷款也纳入计算范围,一定程度上对房企参与保障性租赁住房形成了限制;此次《通知》规定保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,有利于提升房企积极性,充分发挥房屋投资建设的优势,从而增加保障性租赁住房房源供给。”


除此之外,黄卉指出,该政策也有助于参与住房保障建设的企业稳定资金面。2022年上半年,依然处于房企债务到期的高峰阶段,房企面临资金压力仍然较大。由于保障性租赁住房的开发建设投资回收期长、利润回报相对较低,分开计算额度有助于房企在积极参与保障性住房建设的同时,确保现金流的稳定,实现房企资金、运营等层面的良性循环。


ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出,从目前全国保障性租赁住房发展的情况来看,如何调动企业获取租赁住房专项用地和盘活存量资产的积极性、推动拿地企业尽快开工建设,都是在市场发展过程中遇到的实际问题,也有很多传统地产企业在选择进入住房租赁市场时,因为地产行业“三道红线”的压力而踌躇不前,“此次政策的出台,从资金端上明确了行业界限,缓解了企业的后顾之忧,将极大推动保障性租赁住房的规模扩张,加快项目的入市节奏。”


此外,赵然进一步指出,本次政策也明确指出,下一步,继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度,促进房地产业良性循环和健康发展,金融支持未来也将从保障性租赁住房扩大到长租房市场,普惠范围会进一步扩大。从国际经验来看,金融财税政策的释放,是住房租赁行业发展的最大推手。


政策暖风下房企应把握信贷调整方向和节奏


值得一提的是,发展保障性租赁住房是我国住房制度建设的重中之重。来自住房和城乡建设部数据显示,截至今年1月中旬,全国已有近30个省区市出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见;“十四五”期间,40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)。


“保障性租赁住房的大规模建设,为各类市场主体提供了发展的机会,比如,开发企业可以借此契机为政府提供保障性租赁住房的代建服务。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进如是说。


在此背景下,政策层面早已显现出对于保障性租赁住房市场的支持意图。去年以来,国家发展改革委、住房和城乡建设部等多部门推出多项举措,大力发展保障性租赁住房。


今年1月10日,国家发改委等21个部门印发《“十四五”公共服务规划》,其中明确提到,积极推动改善住房条件,人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房,主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。


1月20日,据媒体报道,在全国住房和城乡建设工作会议上,住建部有关负责人表示,今年要持续推进住房供给侧结构性改革,坚持租购并举,多主体供给、多渠道保障,优化住房供应结构;大力增加保障性租赁住房供给,以人口净流入的大城市为重点,全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。


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“十四五”期间,40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)。资料图片


保障性租赁住房的发展,离不开金融领域的支持。在明确了国家保障性租赁住房的发展规划目标后,此次《通知》进一步为保障性租赁住房的发展铺路,加大了金融支持力度。


对此,房东东公寓学院全雳指出,该政策是高层发出的明确信号,对于保障性租赁住房,将在资金上重点扶持,特别是对于国企开发商来说,将有效解决贷款资金中的流动性和灵活性,对应的基础设施支持保障性租赁住房Reits也将进一步加速,“未来民生才是最主要的,对国企长租公寓而言,将迎来一个非常好的机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,从保障性租赁住房市场的发展角度看,信贷政策放松和信贷投放鼓励,将使得房贷更好地支持保障性租赁住房的发展。


那么,对房企而言,在具体策略上将进行哪些调整?对此,严跃进分析称,房企要从两点精准理解这个政策。一是认清什么是保障性租赁住房,从此次政策看,此类住房必须具备“保障性租赁住房项目认定书”,房企取得的项目必须走一道流程,即向房管部门申请保障性租赁住房项目认定书,进而享受此类优惠政策;二是房企要注意商业银行信贷工作的调整,即2022年会加大对保障性租赁住房领域的房贷投入,房企应积极把握信贷工作的调整方向和调整节奏,积极申请此类保障性租赁住房贷款,真正发力2022年的保障性租赁住房建设。


保障性租赁住房和市场化租赁住房应“双管齐下”


在景晖智库首席经济学家胡景晖看来,保障性租赁住房的贷款不纳入“两集中”管理,银行在这方面去掉了“紧箍咒”,能够大胆地去放贷,支持各地保障性租赁住房的快速发展,这是个好事。不过,也可能会存在一些问题,不能忽略,需要引起重视。


具体来看,一是手续烦琐,企业申请保障性租赁住房贷款,要经过政府对于保障性租赁住房项目一系列的“开绿灯”,一事一议,再加上银行的批贷等,审批流程和手续比较烦琐,一般企业申请难度可能较大;二是利率偏高,实际上,即便拿到保障性租赁住房的专项贷款,综合的年化融资成本在5%左右,要高于目前中小微企业经营贷3.8%到5%的利率,贷款企业压力较大。


此外,还需注意“过度倾向保障性,忽略市场化租赁”的问题,即过度倾向于对保障性租赁住房的贷款支持,而忽略了对市场化租赁房源供应和运营主体的支持,有可能会导致整体租赁房源供给不足。胡景晖表示,虽然保障性租赁住房能够拿到很多优惠政策,但是其也会被要求比同地段市场化的租金要低15%-20%,如果把政策红利剔除掉,基本上市场参与主体都处在一个微利的状态;如果市场参与主体的积极性不够,那么参与者就少,供应不足,房租就还会上涨。


基于此,胡景晖称,真正要把长租房市场搞好,必须保障性和市场化双管齐下,在支持保障性租赁住房供应的同时,也要加强对市场化租赁住房供应和运营主体的支持力度。


不过,值得一提的是,“住房租赁贷款不纳入房贷集中度考核”的表述,过去也已出现过。2020年底,央行发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,该政策明确指出,“为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。”从这个角度看,严跃进指出,央行的思路总体不变,类似的“豁免条款”是继并购贷退出“三道红线”考核后,又一个政策松动的典型例子。从房贷集中度的角度看,也说明该政策在方向不变的情况下,略有松动,真正吻合房企的资金状况和诉求。


来源:新京报

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