房产 “地王”处境尴尬 房企生存模式重塑

文章来源：中国证券报

2019年，在调控趋严的背景下，土地市场价格维持平稳运行，在“地王”数量大幅减少的同时，不少昔日“地王”入市后遭遇市场下行，尤其是热点一二线城市部分“地王”陷入尴尬境地。专家认为，未来在政策和市场双重作用下，房企高质量周转模式将逐步颠覆囤地模式，土地市场将更趋于理性。

多数“地王”面临亏损

据克而瑞地产研究中心统计，2019年北京地区八成“地王”已入市，入市项目平均入市周期达17个月，比全国平均入市周期多10个月左右。上海也有六成“地王”入市，平均入市周期达33个月，比全国平均入市周期多18个月。

易居中国CEO丁祖昱指出，目前盈利的“地王”项目仅占少数，以北京为例，七成入市“地王”面临亏损。此类项目“房地差”多在1万元/平方米以下，“地房比”多在70%以上。“当前北京房企大多陷入‘赔本赚吆喝’的窘境。随着保障房供应力度进一步加大，项目去化速度愈发缓慢，资金回笼速度也势必趋缓，未来北京房企的日子或更加艰难。”

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，北京、上海半数以上“地王”项目呈现亏损状态。广州“地王”项目上市情况稍好于京沪，主要是入市周期较长，房价上涨空间相对较大。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里称，入市后不赚钱甚至面临亏损的“地王”项目大多来自资金链存在巨大压力或对项目本身信心不足的房企。

市场趋理性

“随着土地市场热度下滑，高价地溢价率也在走低，‘地王’数量比前几年明显减少。”陈霄认为，未来在调控政策逐步推进及之前上市“地王”项目销售不及预期的影响下，土地市场将越来越趋于理性，“地王”数量可能继续减少。

从房企角度看，招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可表示，未来行业或将进入融资端总量难松而结构改善，需求端因城施策式边际改善但房价弹性受限的格局。高质量周转模式将逐步颠覆囤地模式。

同策研究院首席分析师张宏伟表示，在房企资金面紧张的情况下，房企拿地非常谨慎，投资标准较往年明显提高。

马千里指出，未来随着限地价、限售价、竞配建、竞自持等越来越普遍，昔日“地王”概念光环黯淡。

加强供给侧改革

未来，大量历史遗留问题闲置土地资源被释放，也有助于降低企业土地购置整体成本。中国指数研究院表示，“多主体供应在招拍挂制度完全建立之前就已存在，土地价格的运行也相对稳定。虽然当前的多主体供应与此前有很大不同，但仍会对企业获取土地的整体成本产生较大影响。”

马千里认为，从成本侧控房价，通过竞配建等变相提高拿地成本的模式值得商榷，而限售价、限地价等模式更值得推广。

陈霄建议，要加强土地供给侧改革，推动土地利用方式的转变和质量的提升。建立城乡统一的建设用地市场，开展多样土地供应方式，如租让结合等。在盘活存量上，推进旧城改造和更新，对旧城等存量用地进行再次开发利用等。

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